Podrobnější úprava věcných břemen

Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet.

Podle obsahu povinnosti rozlišuje NOZ služebnosti a reálná břemena, což je oproti současnému OZ novinkou.

Služebnosti

Od reálného břemene se služebnost odlišuje právě pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen:

• Ve prospěch oprávněné osoby (určené buď konkrétně, či prostřednictvím věci, které služebnost svědčí) něco trpět (Vlastník umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho pozemek nebo na něm čerpala vodu), nebo
• zdržet se činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat (Vlastník se zaváže k tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do krajiny).

NOZ na rozdíl od současné právní úpravy umožňuje, aby vlastník, který má více pozemků, zatížil jeden z nich ve prospěch toho druhého. Takové řešení může být praktické pro ten případ, kdy se rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu, neboť si tak ušetří možné obtíže při vyjednávání s budoucím vlastníkem. Možnost zřídit služebnost ke své nemovitosti se označuje jako tzv. „vlastníkova služebnost“.

Druhy služebností

Protože škála možných služebností je velmi široká, vymezuje NOZ (§1267 a násl.) pouze některé druhy služebností. Pokud tedy v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání. Úprava se věnuje zvláštnostem každé z nich, které považuje za užitečné v zákoně vymezit pro ten případ, že se strany nerozhodnou pro odlišná – jim více vyhovující – pravidla. NOZ se věnuje např. těmto druhům služebností:

• Pozemkové služebnosti
• Osobní služebnosti
• Služebnost inženýrské sítě
• Užívací právo
• Opora cizí stavby
• Požívací právo
• Právo na svod dešťové vody
• Služebnost bytu
• Služebnost stezky, průhonu a cesty
• Právo pastvy

Reálná břemena

Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje, to však není správné, neboť oproti služebnostem vykazují určité rozdílné znaky. Stejně jako další evropské státy jde proto NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech.

Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností.

Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304).

Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.

Zavedení práva stavby do občanského práva

Jednou z největších novinek NOZ oproti současnému OZ je znovuzavedení práva stavby do českého občanského práva (§1240 a násl.).

Důvodem je právě pravidlo, že stavba je součástí pozemku, nemůže mít tudíž rozdílného vlastníka. Pokud však vlastník po určitou dobu nemá v úmyslu na svém pozemku stavět, může pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umožní.

Právo stavby má na našem území historickou tradici, kterou odráželo i zakotvení tohoto institutu v právních předpisech. Po tom, co v roce 1950 došlo ke značnému zestručnění úpravy v občanském zákoníku, se jej tvůrci stávajícího občanského zákoníku rozhodli opominout zcela.Od roku 1964 český právní řád právo stavby tudíž vůbec neobsahuje.

Nový občanský zákoník se k zakotvení práva stavby opět navrací, neboť se jedná v praxi o velmi přínosný prostředek. To ostatně potvrzují i zahraniční právní řády, kde právo stavby není žádnou novinkou (např. Nizozemsko, Rakousko, Německo či Švýcarsko).

Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu.

Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu, což je užitečné zejména za účelem její opravy či modernizace.

Právo stavby bude možné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let. 

Stavba jako součást pozemku

Klasická a v převážné většinou zahraničních právních řádů respektovaná zásada, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou právě opačnou. Podle ní pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu.

V důsledku uvedeného přístupu je možné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází, což s sebou přináší celou řadu těžkostí. Praxe musí zejména řešit vzájemné vztahy mezi vlastníkem pozemku a stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní).

NOZ se vrací k tradičnímu a velmi potřebnému řešení ve svém § 506 odst. 1, kde se říká, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“.

Přechodná ustanovení

Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby:

Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, že dnem účinnosti zákona se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku tudíž bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka:

Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku! Ust. § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.

V praxi to znamená, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby).

Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku jako v případě a). 

Bytové spoluvlastnictví

V současné době je bytové spoluvlastnictví upraveno v samostatném zákoně o vlastnictví bytů (zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony).

Nově je tato problematika začleněna přímo do NOZ. Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.

Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Dům dle NOZ nebude (až na některé výjimky) samostatnou věcí, nýbrž součástí nemovité věci (pozemku nebo práva stavby).

Jednotka podle zákona o vlastnictví bytů zahrnuje:

• (pouze) byt jako vymezenou část domu

Jednotka dle NOZ zahrnuje:

• Byt jako prostorově oddělenou část domu +
• Podíl na společných částech nemovité věci

Společnými částmi jsou ty části nemovité věci, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně (např. pozemek, na němž byl dům zřízen, hlavní konstrukce, ale i vedlejší stavba).

Převodem jednotky dojde nejen k  převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci. Podle NOZ nebude možné převést pouze podíl na společných částech nemovité věci.

Společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků je právnickou osobou. Členství v něm je odvozeno od  vlastnictví jednotky a zakládá se schválením stanov, které až na výjimky vyžadují formu veřejné listiny.

Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

NOZ (§ 1199) umožňuje založení společenství vlastníků za účelem správy domu a pozemku i tehdy, je-li v domě méně než pět jednotek, musí s tím ale souhlasit všichni vlastníci jednotek.

Společenství vlastníků jednotek nově vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku.

Možnost nabytí vlastnictví od neoprávněného – silnější ochrana dobré víry nabyvatele

Jedním z nejpalčivějších nedostatků současného občanského zákoníku (nemajícím v Evropě téměř obdoby) je nemožnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného.

Vzhledem k tomu, že v každodenním životě nastávají situace, v nichž je třeba umožnit (jako výjimku z pravidla), aby se osoba nabývající určité právo, stala skutečným oprávněným z tohoto práva, a to i tehdy, pokud na ni právo převedla osoba, která k tomu nebyla legitimována.

Současný občanský zákoník nabytí (vlastnického) práva od neoprávněného (nevlastníka) v obecné rovině neumožňuje. Jedinou výjimku představuje existence § 486 občanského zákoníku připouštějící možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného dědice, jemuž bylo soudem dědictví potvrzeno. Další výjimkou – vztahující se však k nabytí zástavního, a nikoli vlastnického práva od nevlastníka – je ustanovení § 161 občanského zákoníku umožňující zastavení cizí movité věci.

Výrazným nedostatkem současné právní úpravy je, že v obchodním zákoníku je (rozdílně od zákoníku občanského) nabytí vlastnického práva od neoprávněného umožněno normou obsaženou v § 446 (byť jen v rámci úpravy kupní smlouvy).

Odlišný přístup k nabytí vlastnického práva od neoprávněného ve dvou základních zákonech soukromého práva vyvolává úvahy o porušení čl. 11 Listiny základních práv a svobod, v němž je stanoveno, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.

Pokud v současné době někdo koupí věc od osoby, která není jejím vlastníkem, nenabude kupující k věci vlastnické právo, nýbrž se stane jen jejím držitelem – a to buď oprávněným (v terminologii NOZ poctivým) – pokud byl v dobré víře, že kupuje od vlastníka, nebo neoprávněným (nepoctivým) – pokud v dobré víře nebyl. Převede-li tento první kupující věc na další osobu (druhého kupujícího) a tato osoba dál na třetí atd., nestává se nikdo z těchto dalších kupujících vlastníkem převáděné věci, neboť své právo odvozují od osoby, která vlastníkem není. Důsledkem je, že skutečný vlastník může kteréhokoli z kupujících žalovat na vydání věci. Tímto způsobem lze narušit i několik v minulosti vzniklých právních vztahů, čímž dochází ke značnému oslabení právní jistoty.

Věci evidované ve veřejném seznamu

Tento stav vyvolává značné problémy zejména v případě převodu nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí, neboť zde dochází ke značnému střetu ochrany dobré víry nabyvatele, který spoléhal ve správnost zápisu v katastru nemovitostí.

Pokud někdo jedná v důvěře v pravdivost a úplnost zápisů ve veřejném seznamu, musí právní řád jeho dobrou víru chránit. Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za důvody pro odstoupení ani neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci.

Pokud by bylo upřednostněno vlastnické právo původního vlastníka, mohl by rozvrátit i celý řetězec následných smluv. Tím by došlo k zásadnímu zásahu do právní jistoty kupujících, což je v rozporu se základními principy spravedlnosti.

Nový občanský zákoník proto dobrou víru nabyvatele chrání. Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav tomu, kdo věcné právo nabyl za úplatu od osoby, kterou na základě zápisu ve veřejném seznamu považoval za osobu k tomu oprávněnou (§ 984).

Ochrana dobré víry nabyvatele v NOZ ale není neomezená. Jejím cílem je, aby vlastníci dbali svých práv, tj. i sledovali, jestli ve veřejné evidenci nefiguruje namísto nich jiná – k tomu neoprávněná osoba.

Pokud se např. skutečný vlastník věci dozví, že zápis v evidenci neodpovídá skutečnosti, může požadovat odstranění nesouladu a zápis tzv. poznámky spornosti (§ 985 a 986 NOZ). Musí však prokázat, že se již domáhá svých práv u příslušného orgánu (zpravidla u soudu). Pokud se dotčená osoba neobrátí na soud do dvou měsíců, bude poznámka spornosti vymazána.

Poznámka spornosti má plnit upozorňující funkci ve vztahu k případným nabyvatelům věci, jíž se zápis týká. Jestliže má tedy někdo zájem o koupi věci, u níž ve veřejném seznamu taková poznámka figuruje, měl by zpozornět. Později se totiž nebude moci odvolávat na to, že doufal v oprávněnost osoby věc převést.

Věci, které veřejně evidovány nejsou

Ten, kdo získal věc od osoby, která sice nebyla oprávněna vlastnické právo převést, ale nabyvatel byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že k tomu oprávněna je, se přesto stane vlastníkem. Dobrá víra nabyvatele se předpokládá (ten ji nemusí prokazovat).

NOZ tímto odstraňuje současný nepoměr mezi nabýváním v režimu občanského a obchodního zákoníku (§446 ObchZ), který je ostře kritizován. Toto ustanovení se ale použije jen při způsobech nabytí vyjmenovaných v §1109, nejčastěji se bude jednat o tyto případy:

• Nabytí ve veřejné dražbě.
• Od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku.
• Za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil (např. mu ji půjčil).

V případech, na které se § 1109 nepoužije, se uplatní § 1111, dle něhož nabude vlastnické právo pouze ten, kdo jednal v dobré víře, že převodce může vlastnické právo k věci převést. Svou dobrou víru však musí v případě sporu sám prokázat. Pokud ale vlastník svou věc ztratil, nebo mu byla odňata činem povahy úmyslného trestného činu (tzn. zejména krádeží), může se dožadovat jejího vydání i proti osobě, která věc nabyla v dobré víře.

Obchodování s použitým zbožím

Získal-li někdo za úplatu použitou movitou věc od podnikatele, který s takovými věcmi obchoduje (tj. např. v autobazaru či zastavárně), vlastnické právo k věci nenabude, a to přestože byl v dobré víře. Pokud skutečný vlastník prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo že mu byla odcizena, může se ve lhůtě 3 let od tohoto okamžiku domáhat vydání věci po nabyvateli. Zde je tedy dobrá víra nabyvatele prolomena ve prospěch práv skutečného vlastníka (§ 1110).

Zdůraznění role veřejných seznamů

Neznalost zápisu neomlouvá!

Pro právní úpravu věcných práv je významná jejich evidence ve veřejných seznamech. Těmi NOZ rozumí všechny ty, do kterých může každý volně nahlížet (např. katastr nemovitostí, patentový rejstřík, rejstřík průmyslových vzorů).

Pokud je určitá právní skutečnost v takovém seznamu zapsána, nemůže se nikdo dovolávat její neznalosti. Tím evidence umožňuje prosazení absolutního účinku věcných práv. Má-li totiž určité právo působit i proti dalším osobám, musí mít možnost se o právu dozvědět. Veřejné seznamy jsou tím nejlepším nástrojem pro zajištění publicity věcných práv.

Hlavním účelem veřejných seznamů není pouze centrální evidence zapisovaných údajů, ale jejich úloha spočívá i v upevnění právní jistoty společnosti. K tomu je třeba, aby byla chráněna dobrá víra osob v to, že co je ve veřejném seznamu psáno, je také dáno. A naopak – co v seznamu schází, že ani ve skutečnosti není.

Ustanovení § 980 odst. 2 zakotvuje vyvratitelnou domněnku, že právo zapsané ve veřejném seznamu bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem a naopak, pokud bylo vymazáno, má se za to, že ani ve skutečnosti neexistuje.

Ochrana nabyvatele je tudíž posílena tím, že údaje zapsané ve veřejném seznamu jsou považovány za přesné a spolehlivé, pokud není prokázán opak.

Pokud se někdo s údaji zapsanými ve veřejném seznamu vůbec neseznámil, nemůže se dovolávat své neznalosti (§980 odst. 1 NOZ).

Kupující se například nemůže domáhat práv z odpovědnosti za vady nemovitosti, kterou koupil od prodávajícího z důvodu existence zástavního práva (hypotéky) k této věci, neboť měl možnost se o zápisu dozvědět při nahlédnutí do katastru nemovitostí. 

Změny v nabývání vlastnického práva

Přivlastnění věci opuštěné a nález věci ztracené či skryté

NOZ se v mnohem větší míře věnuje problematice nálezu věcí ztracených, skrytých či opuštěných. Opouští stávající řešení OZ, dle něhož vlastnické právo k takovým věcem nabývá obec (vyjma nemovitostí), neboť OZ zcela opomíjí postavení nálezce.

Oproti dnešní úpravě je v NOZ navíc prodloužena lhůta pro nabytí vlastnického práva na 3 roky (§ 1057). Tím NOZ odstraňuje neopodstatněný rozdíl ve vztahu k vydržení vlastnického práva, který byl terčem kritiky. Pro nemovité věci platí lhůta 10 let, po jejím uplynutí nabývá vlastnické právo stát.

Zvláštní režim platí pro nalezená zvířata: Nálezce k nim nabude vlastnické právo již po uplynutí dvou měsíců, během nichž se o zvíře nikdo nepřihlásil. Pokud nálezce o zvíře nemá zájem, může je obec svěřit provozovateli útulku pro zvířata. Pokud se po uplynutí 4 měsíců o zvíře nikdo nepřihlásí, může provozovatel útulku se zvířetem volně nakládat (§ 1059).

Vydržení

Pokud osoba, která není vlastníkem, vykonává právo k věci po stanovenou dobu, dojde k vydržení práva. Jak vyplývá již ze samotného názvu tohoto institutu, může vydržet pouze ten, kdo drží, tj. fakticky ovládá určitou věc, počíná si jako vlastník, nebo osoba, která má k věci jiné právo.

Vydržením se mění faktický stav (držba) na stav právní, neboť po uplynutí stanovené doby a při splnění dalších podmínek se z držitele stává vlastník.

Vydržením dochází nejčastěji k nabytí práva vlastnického, stejně tak je ale možné nabýt i právo odpovídající věcnému břemeni (konkrétně služebnost dle § 1260), nebo právo stavby § 1243.

K vydržení práva k movité věci je třeba nepřerušená držba po dobu tří let. Pro věci nemovité je stanovena lhůta desetiletá. NOZ tedy vydržecí lhůty ponechává stejné jako za současného stavu.

Zásadní novinkou je možnost mimořádného vydržení, jehož se může dovolávat i osoba, která neprokáže právní důvod své držby. Předpokladem mimořádného vydržení je však uplynutí dvojnásobné doby oproti standardním lhůtám (tj. 6 let u věcí movitých a 20 let u nemovitých). Kdo měl nepoctivý úmysl (např. zloděj), nemůže vydržet ani mimořádně.

Převod vlastnického práva smlouvou

Podle současného občanského zákoníku je k nabytí vlastnického práva k movitým věcem (převádí-li se smlouvou) vedle účinné smlouvy (kupní, darovací atd.) třeba ještě předání věci nabyvateli (např. kupujícímu).

Při převodu nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí dochází k nabytí vlastnického práva až vkladem do tohoto veřejného seznamu.

Nový občanský zákoník právě uvedené způsoby odvozeného nabývání vlastnického práva k věcem movitým mění, a to tím způsobem, že k převodu vlastnického práva u movitých věcí dochází již samotnou účinností smlouvy. Takové řešení je považováno za více vyhovující praktické potřebě jednoduchého a rychlého hospodářského styku.

V některých případech však NOZ u dvoufázového převodu zůstává, neboť to považuje za opodstatněné. Tak je tomu obecně u věcí evidovaných ve veřejných seznamech, ať už se jedná o věci movité (§ 1102) či nemovité (§ 1105). Předání věci je podmínkou převodu vlastnictví např. při koupi zboží v obchodě (§ 2160).

Podrobnější úprava držby a sousedských práv

Držba

Současné pojetí držby, které nový zákoník přejímá, vychází z rakouské koncepce, podle níž pro to, aby někdo mohl být považován za držitele, musí být splněny dva předpoklady: faktická moc osoby nad věcí a úmysl nakládat s věcí jako s vlastní.

Tato situace pravidelně nastává u vlastníka, není však vyloučeno, aby byl držitelem i někdo jiný. Časté to bude zejména v případě, kdy je osoba v dobré víře, že nabyla vlastnické právo k předmětu, který drží, ač ve skutečnosti vlastnické právo nezískala, neboť k převodu došlo na základě neplatné smlouvy.

Držba může vzniknout i tomu, kdo věc odcizil, nebo ji od skutečného vlastníka lstivě vylákal apod. Každému z těchto tří držitelů by mělo právo přiznávat různé právní postavení. Současné rozlišování držitele oprávněného a neoprávněného v občanském zákoníku pro spravedlivé rozdělení práv a povinností držitele vůči vlastníkovi věci a dalším osobám nepostačuje.

Nový občanský zákoník se z tohoto důvodu vrací k pojetí tří figur držby – řádné, poctivé a pravé (a jejich opozit). Zároveň v § 994 stanoví vyvratitelnou právní domněnku držby řádné, poctivé a pravé.

V zákoníku je podrobně upravena i ochrana držby, neboť přestože držitel není skutečným vlastníkem, přiznává mu zákon určitá práva. Držitel, kterého v jeho držbě ruší jiné osoby, se může bránit. Dle současného občanského zákoníku se musí obrátit na orgán státní správy nebo na soud. Nově se může držitel rušení jiné osoby vzepřít i sám (§ 1006), nesmí však překročit meze nutné obrany (§ 2905), tj. nesmí se především bránit zjevně nepřiměřeně.

Sousedská práva

Vlastník může v zásadě se svým vlastnictvím volně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Každý vlastník však musí zároveň dodržovat určité hranice, ty nabývají na významu především v rámci sousedských vztahů. Těm se NOZ věnuje v § 1013 a násl. Ustanovení jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi vlastníka druhého pozemku.

NOZ rozlišuje mezi imisemi přímými (např. svádění vody na cizí pozemek), které jsou zakázány vždy, a imisemi nepřímými, které jsou zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Nepřímou imisí je jakákoli ne/činnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).

Ten, kdo je rušen, se může u soudu domáhat zákazu činnosti, která jej obtěžuje. Jsou-li však imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. Pokud provoz závodu nepřekračuje rozsah, v jakém byl povolen (a není tedy důvod pro veřejnoprávní sankci), je finanční kompenzace vzniklé újmy hospodárnějším řešením, než jaké by znamenalo uložení povinnosti odstranit příčinu vzniklé újmy (tj. např. odstranění stavby, zákaz provozu).

Příklady práv a povinností sousedů

• Pokud kořeny či větve stromů rostoucích na jednom pozemku přesahují na pozemek souseda, může se soused postarat o jejich šetrné odstranění (§ 1016).
• Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku (§ 1016).
• Vlastník musí sousedovi umožnit vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku a hospodaření na něm. Na rozdíl od stávajícího § 127 OZ tato povinnost stíhá vlastníka pozemku pouze, pokud účelu nelze dosáhnout jinak.

Nezbytná cesta

Jedním z přínosů NOZ v oblasti sousedských vztahů je mnohem podrobnější úprava nezbytné cesty (§1029 – 1036). Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat proto, že není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (§1029). Nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Za nezbytnou cestu vlastníkovi pozemku náleží úplata a odčinění újmy, jež mu vznikla (pokud již není kryta úplatou).

NOZ stanoví také důvody, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí, např. má-li cesta umožnit pouze pohodlnější spojení (§ 1032).

Pokud byla nezbytná cesta zřízena jako umělá, je povinen ji udržovat ten, v jehož prospěch byla zřízena. Vlastník pozemku může také požadovat, aby žadatel převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu do svého vlastnictví (§1036). Pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, může se vlastník pozemku domáhat u soudu jejího zrušení (§1034).

Změna chápání pojmu věci

Jedním ze základních stavebních kamenů věcných práv je definování pojmu věci v právním smyslu. Vymezení věci je záležitostí nesmírně obtížnou.

Evropské občanské zákoníky se vydávají jednou ze dvou možných cest: Buď jako věci označují pouze hmotné předměty (např. Německo či Polsko), nebo tuto množinu rozšiřují rovněž o nehmotné předměty, resp. práva (např. Rakousko, Francie atd.).

Náš současný občanský zákoník výslovnou definici věci nemá, nicméně právní teorie pod tímto termínem rozumí hmotné předměty, které jsou ovladatelné a slouží potřebám lidí.

Skutečnost, že nehmotné věci (např. patent či zaknihovaná akcie) nejsou fyzicky ovladatelným předmětem, nebrání tomu, aby někomu patřily, aby s nimi nakládal jako vlastník, tzn. aby je užíval, bránil se zásahům ze strany třetích osob, nebo aby je na někoho dalšího převedl.

Majitel (vlastník) pohledávky může svou pohledávku užívat, požívat její užitky (úroky), může ji zatížit zástavním právem nebo převést na jiného. Jeho postavení se tudíž příliš neliší od postavení vlastníka hmotné věci (např. motorového vozidla).

Každé z obou pojetí má jisté výhody a rovněž nevýhody. Tvůrci nového občanského zákoníku se však rozhodli stávající přístup opustit a vrátit se k rakouskému (a u nás dříve platnému) širokému pojetí věci v právním smyslu.

Ust. § 489 NOZ výslovně stanoví (ve spojení s § 979 NOZ), že vedle věcí ve smyslu hmotných předmětů, lze vlastnit či mít jiné věcné právo i k věci nehmotné či právu, jehož povaha to připouští (práva, která lze trvale či opětovně vykonávat).

Široké pojetí věci však napraví současný neúnosný stav, podle něhož se předměty občanskoprávních vztahů rozlišují na věci, práva a jiné majetkové hodnoty. Kromě uvedené tripartice jsou ve zvláštní kategorii – ač k tomu není žádný rozumný teoretický ani praktický důvod – vyčleněny byty a nebytové prostory.

Široká koncepce umožňuje použít ustanovení o věcech v právním smyslu rovněž na takové nehmotné statky, jako jsou např. energie, objekty průmyslového a duševního vlastnictví (patenty či ochranné známky), nebo řada investičních nástrojů bez hmotné podstaty.

V NOZ bude nově řešena rovněž právní povaha zvířat. Ta jsou dnes právní teorií považována za věci v právním smyslu (zákon o nich totiž výslovné ustanovení nemá). Nový občanský zákoník inspirovaný v této souvislosti nejen některými zahraničními zákony (např. německým občanským zákoníkem), ale i mezinárodními smlouvami výslovně stanoví, že živé zvíře není věcí, neboť jako smysly nadaný tvor má zvláštní význam a hodnotu. Ustanovení o věcech se na něj použijí obdobně jen v rozsahu, ve kterém to  neodporuje jeho povaze (§ 494).

Konkrétní změny

Nový občanský zákoník je ve své části týkající se věcných práv konzistentní s tradičními evropskými civilními kodexy. Vrací se ke správné systematice, odstraňuje problematická místa současné úpravy a doplňuje některé praktické a užitečné instituty.

Změny však nejsou nijak samoúčelné a tam, kde stávající úprava praktickým potřebám vyhovuje, dochází k jejímu převzetí či k pouhému upřesnění a vylepšení.

Nejdůležitější změny se týkají následujících okruhů:

• Rozšíření katalogu věcných práv

• Změna chápání pojmu věci v právním smyslu
• Značně podrobnější úprava držby a vlastnictví
• Změny v nabývání vlastnického práva
• Zdůraznění role veřejných seznamů
• Možnost nabytí vlastnictví od neoprávněného – silnější ochrana dobré víry nabyvatele
• Začlenění bytového spoluvlastnictví do občanského zákoníku
• Přídatné spoluvlastnictví
• Stavba je nově součástí pozemku
• Zavedení práva stavby do občanského práva
• Podrobnější úprava věcných břemen
• Novinky v zástavním a zadržovacím právu
• Začlenění instituce správy cizího majetku do občanského zákoníku